住宅ローンの「5年ルール」ってどういう意味？変動金利の仕組みを5ステップで解説

1. きっかけは、兄弟の何気ない会話

👱🏻‍♂️「金利が上がってくみたいだから、住宅ローンを変動から固定に変えるか迷ってて…」

🧔🏻「5年間は返済額が据え置きだから、もう少し様子見でもいいんじゃない？」

2025年8月。

そんな兄弟の会話を何気なく横で聞いていました。

👩🏻‍🦰「へぇ〜。5年間は返済額変わらないんだ。」

…なにか引っかかりを感じましたが、そのときはそのまま終わりました。

金利が上がっているのに、返済額が変わらないってどういうこと？

その疑問を放置したまま約1年😅

改めて調べてみると、私が思っていたよりも奥が深い仕組みでした。

ここからは、🐻‍❄️（しろくママ）に登場してもらいます。

「ここからは、わたしがみなさんの疑問や気持ちを代弁するよ！」

金利が上がっているのに、返済額が変わらないってどういうこと？

「返済額が変わらないなら、金利が上がっても影響ないんじゃない？」

まさに、私も最初はここがよく分かっていませんでした。

住宅ローンの「5年ルール」とは、簡単にいうと、 【金利が変わっても、毎月の返済額を5年間据え置く仕組み】

ただし、

金利上昇の影響そのものがなくなるわけではありません。

ここが大切なポイントです。

「5年ルール」を理解するために、まず知っておきたいのは3つ。

①何が変わらないのか ②何が変わっているのか ③金利が大きく上がったらどうなるのか

順番にみていきます。

2. 知っておくと何が変わる？3つのメリット

先に、この仕組みを知っておくメリットを整理してみます。

✅ 「5年ルール」を理解しておくメリット

「返済額が変わらない＝安心」という思い込みに気づける …見た目の返済額だけで判断しなくなる

元本がどれくらいのペースで減っているか、意識できる …金利が上がったとき、「なぜ元本が思ったより減っていないの？」と慌てにくくなる

金融機関から説明を受けたとき、その先まで考えられる …「5年間は変わりません」で終わらず、「では金利が上がった場合、中身はどう変わりますか？」と考えられる

私は、3つ目が特に大事だと感じました。

5年ルールを知る目的は、

「変動金利をやめて固定金利に変えよう！」

と決めることではありません。

仕組みを理解したうえで、

「それでも私は変動金利を選ぶ」という判断だって、もちろんあります。

「変えるか変えないかは、そのあと。まずは『今どうなっているのか』を知ることなんだね！」

そういうことです😊

3. 「5年ルール」を理解する5つのステップ

✅ 理解の大まかな流れ

「返済額」と「元本・利息の内訳」は別物

金利が上がると、内訳がどう変わる？

さらに金利が上がると何が起きるか

5年後の見直しには「125％ルール」がある場合も

最後まで払いきれなかったらどうなる？

順番に見ていきます。

ステップ1：「返済額」と「内訳」は別物

変動金利の住宅ローンには、商品や返済方法によって「5年ルール」が設けられているものがあります。

5年ルールが適用される場合、途中で金利が変わっても、毎月の返済額はすぐには変わりません。

「じゃあ、やっぱり5年間は安心なんじゃない？」

ここで私も勘違いしていました。

変わらないのは、毎月支払う「返済額」。

その中に含まれる、「元本」と「利息」の割合まで同じではありません。

ステップ2：金利上昇で内訳がどう変わる？

分かりやすくするために、かなり単純化して計算してみます。

住宅ローン残高：3,000万円毎月の返済額：9万円

とします。

金利0.5％なら

3,000万円 × 0.5％ ÷ 12か月＝ 12,500円 1か月分の利息は約12,500円。

9万円の返済額から引くと、

90,000円 − 12,500円＝ 77,500円約77,500円が元本の返済に回ります。

では、金利2％になったら？

3,000万円 × 2％ ÷ 12か月＝ 50,000円（1か月分の利息）

90,000円 − 50,000円＝ 40,000円

元本の返済に回るのは約4万円です。

「同じ9万円を払っているのに、全然違う…🌀」

そうなんです。毎月の返済額は同じでも、金利が上がれば元本が減るスピードは遅くなる。

これが、まず知っておきたいポイントです。

ステップ3：金利がさらに上がると何が起きるか

仕組みを理解するために、仮に金利が4％まで上がったとします。

3,000万円 × 4％ ÷ 12か月＝ 100,000円

1か月分の利息だけで約10万円

ところが、返済額は9万円のまま。

90,000円 − 100,000円＝ −10,000円

つまり、この単純化した例では、 9万円払っても、その月の利息をすべて払いきれません。

では、足りなかった1万円はどうなるのでしょうか。

5年ルールが適用される住宅ローンでは、金利が大きく上昇して利息が返済額を上回ると、払いきれなかった利息が **「未払利息」**として繰り延べられる場合があります。

仮に、この状態が60か月続いたとすると、

1万円 × 60か月＝ 60万円

単純計算では、60万円分の利息が払いきれていないことになります。

しかも、この例ではその間、元本の返済には回っていません。

「毎月ちゃんと9万円払っているのに…？」

ここが、

「返済額が変わらない＝何も変わっていない」ではない

ということなんですね。

ステップ4：5年後の見直しには「125％ルール」がある場合も

では5年後、返済額が見直されるとどうなるのでしょうか。

5年ルールとあわせて**「125％ルール」**が適用される住宅ローンでは、金利が大きく上がっていても、新しい返済額はそれまでの返済額の125％を超えないように調整されます。

毎月9万円なら、

90,000円 × 125％＝ 112,500円

ということですね。

そのため、返済額の見直し時に、

「来月からいきなり15万円！」

とはならないようになっています。

「それなら安心じゃない？」

ここでも、もう一歩。

125％ルールは、返済額の急激な増加を抑える仕組み。

元本や利息そのものを減らしてくれる仕組みではありません。

ここは分けて考える必要があります。

ステップ5：最後まで払いきれなかったらどうなる？

30歳で35年ローンを組んだら、

30歳＋ 35年＝ 65歳で返済終了の予定です。

でも、

金利上昇によって元本が予定より減っていなかったら？

「35年で終わらなかったら、自動的に40年ローンになるの？」

そうではありません。

今回参考にした旧・住信SBIネット銀行（現・ドコモSMTBネット銀行）の商品説明では、金利情勢などによって借入期間終了時に未返済残高が生じた場合、原則として最終返済期日に一括して返済する旨が示されています。

35年ローンが自動的に40年に延長される、ということはありません。

「もし最後に残っていたら、そこで返さなきゃいけないんだ⋯。」

当たり前といえば当たり前なのですが、「5年間返済額が変わらない」だけを知るのと、最後まで仕組みを知っているのとでは、心構えはだいぶ変わってくるなと感じました。

4. 勘違いしやすいポイント3つ

「返済額が変わらない」＝「金利上昇の影響を受けていない」ではない

毎月の返済額が変わらなくても、その内訳は変わります。

金利が上がれば利息の割合が増え、元本が減りにくくなることがあります。

5年ルールは返済額の急変を抑えてくれる仕組みですが、金利上昇の影響そのものをなくす仕組みではありません。

「125％ルール」は増額を抑えるだけで、残高を減らすわけではない

「125％ルールも、なんとなく良い仕組みだと思ってたんだけど…」

もちろん、急激な返済額の増加を抑えてくれるというメリットがあります。

ただし、

✅️ 返済額の増え方を抑えることと、 ✅️ 住宅ローン残高を減らすこと

は別の話です。

すべての住宅ローンに同じルールがあるわけではない

5年ルールや125％ルールは、すべての変動金利住宅ローンに共通する仕組みではありません。

金融機関、商品、返済方式などによって異なります。

住宅ローンをすでに組んでいる方は、ご自身の契約内容を。これから組む方は、検討している商品の説明を確認してください。

5. まとめ

住宅ローンの「5年ルール」について調べてみました。

この記事で伝えたいのは、

「だから変動金利は危ない」ということではありません。

変動金利にも固定金利にも、それぞれ特徴があります。

仕組みを理解したうえで、

「自分たちには変動金利が合っている」と判断するのも、一つの選択です。

大切なのは、

・自分の住宅ローンが、どんな仕組みなのか・金利が上がったとき、何が起きるのか・そのリスクを、自分たちの家計で受け止められるのか

を理解したうえで選ぶこと。

「『5年間変わらないから大丈夫』で、考えるのをやめちゃうのが怖いんだね。」

銀行の人や不動産会社から「5年間は変わりませんよ」と説明を受けることがあるかもしれません。

その説明自体が間違っているわけではありません。

でも、そこで一度、「それって、どういう仕組みなんだろう？」と立ち止まってみる。

メリットだけでなく、デメリットも知る。

数字にしてみる。

そして、自分たちの暮らしに合っているかを考える。

そのうえで、

自分たちが納得できる選択をする。

私は、それが一番大切なんじゃないかなと思っています。

分からないまま、大きなお金を決めないこと。

それだけ覚えておいてもらえたら十分です😊

※この記事は、2026年8月時点で確認できる情報をもとに、住宅ローンの仕組みを分かりやすくするため一部を単純化して説明しています。 5年ルール・125％ルールの有無、未払利息や最終返済時の取り扱いは、金融機関・商品・返済方式・契約内容などによって異なります。実際に住宅ローンを検討・変更する際は、各金融機関の最新の商品説明書や契約内容をご確認ください。